Wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting
Het zong al langer rond, maar op Prinsjesdag heeft het kabinet een voorstel ingediend om de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 verder te differentiëren. We kenden sinds 15 juni 2011 al twee tarieven. Ter stimulering van de woningmarkt is toen een 2% tarief ingevoerd voor de verkrijging van woningen. Dit was bedoeld als een tijdelijke maatregel en geregeld in een besluit (besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB2011/1290M), maar is uiteindelijk een definitieve regeling geworden, en per 1 januari 2013 gecodificeerd in artikel 14, tweede lid van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970. Het thans ingediende voorstel behelst een verdere differentiatie.
Ter stimulering van de positie van zogenoemde “starters” op de woningmarkt, wil het kabinet de verkrijging van woningen door starters vrijstellen van overdrachtsbelasting. Die gaat dan gelden voor de verkrijging van een woning, door een meerderjarige natuurlijke persoon jonger dan 35 jaar (op het moment van de verkrijging). De verkrijger moet dan wel verklaren dat hij/zij de vrijstelling niet eerder heeft toegepast, en de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.
Voor de verkrijging van woningen door andere dan starters, blijft het overdrachtsbelasting tarief 2%. Maar dan alleen als het gaat om een woning die als hoofdverblijf gebruikt gaat worden. Voor alle overige verkrijgingen (dus tweede woningen, beleggingspanden of commerciële panden) blijft het basistarief van toepassing. Dat tarief wordt wel met ingang van 1 januari 2021 verhoogd van 6% naar 8%.
De verkrijging van aandelen in een onroerende zaakrechtspersoon en de verkrijging van de enkele economische eigendom van een woning worden in dit wetsvoorstel met ingang van 1 januari 2021 ook altijd belast met 8% overdrachtsbelasting. Dit omdat de wetgever van mening is dat dit soort verkrijgingen eigenlijk altijd in de zakelijke sfeer plaatsvinden. Het 2%- tarief en de startersvrijstelling zijn dan weer wel van toepassing op de verkrijging van lidmaatschapsrechten van een vereniging of coöperatie waar een woning in zit, als ook aan de overige voorwaarden wordt voldaan.
De achtergrond van deze differentiatie is – kort en goed – het versterken van de positie van starters op de woningmarkt en het zwaarder belasten van de aanschaf van woningen ter belegging, die daardoor aan het koopwoningaanbod worden onttrokken. Daar kun je van alles van vinden, maar de grote vraag is of differentiatie van de overdrachtsbelasting daar een uitvoerbaar instrument voor is. Uit de toelichting op het wetsvoorstel blijkt al duidelijk dat ook het kabinet zijn twijfels had en dat er verschillende manieren zijn onderzocht om een onderscheid te maken tussen starters, “gewone” huizenkopers en anderen (beleggers, maar ook mensen die een (studenten)huis voor hun kinderen of ouders kopen).
De Raad van State ziet het voorstel in ieder geval niet zitten en adviseert het te heroverwegen (lees; trek terug dat voorstel!). De Raad geeft aan dat het voorstel niet bijdraagt aan een structurele oplossing voor de woningmarktproblematiek. Bovendien ziet de Raad problemen in de uitvoering en constateert het problemen in de handhaving. Vooral wat betreft de verklaringen van de starter die door de Belastingdienst pas achteraf te controleren zijn. Ook vindt de Raad het opvallend dat er geen maximumbedragen zijn genoemd. Inmiddels is dit hersteld, door te bepalen dat met ingang van 1 april 2021 de vrijstelling slechts geldt tot een aankoopbedrag van € 400.000. Voor de goede orde merk ik op, dat dit een allesof-niets-drempel is. Indien de waarde van de gehele woning inclusief aanhorigheden € 400.001 is, dient er 2% overdrachtsbelasting te worden betaald over het gehele bedrag. Dan kost de aankoop dus afgerond € 8.000 aan overdrachtsbelasting. Verder wordt er gekeken naar de waarde van de gehele woning. Indien iemand bijvoorbeeld voor een bedrag van € 250.000 de onverdeelde helft koopt van een woning met een waarde van € 500.000, dan is de vrijstelling niet van toepassing.
Stel: Iemand is begin 20 en wil een huis van € 200.000 kopen. Dan kan die persoon dus de startersvrijstelling toepassen. Maar stel nu, dat die persoon weet dat zijn/haar financiële positie er met sprongen op vooruit gaat, en besluit gewoon 2% overdrachtsbelasting te betalen. Dit kan door geen verklaring af te geven dat het huis als eigen woning zal worden gebruikt. Daarmee is aan een voorwaarde voor de vrijstelling niet voldaan. Op zijn/haar 24 e is deze persoon wat meer in bonis, en koopt hij een andere eigen woning van € 400.000. Dan kan een verklaring worden gegeven dat niet eerder van de vrijstelling gebruikt is gemaakt, en kan dus de startersvrijstelling worden toegepast. Bovenstaande leek mij een onbedoeld “gat” in de wetgeving (men wil immers starters ondersteunen), maar in de parlementaire geschiedenis is inmiddels al aangegeven dat dit een aanvaardbare consequentie van de opzet is.
Dit artikel is gepubliceerd in BTWUpdate 2020, nr. 5. Rick Franke maakt sinds de start van dit periodiek (begin 2015) deel uit van de vaste schrijversstaf.