VERKOOP VAN PRIVÉ GROND ALS ONDERNEMER?
n de praktijk komt het regelmatig voor dat mensen een stuk grond hebben, welke zij – al dan niet in delen gesplitst – willen verkopen aan een projectontwikkelaar die er bijvoorbeeld huizen op wil zetten. Denk aan een particulier met een woonboerderij met schuren, waar de projectontwikkelaar ruimte ziet voor een aantal nieuwe woningen. De vraag is dan of de verkoper handelt als btw ondernemer of als particulier. In het eerste geval, kan immers sprake zijn van btw-heffing bij de verkoop van de grond, mits deze kwalificeert als bouwterrein.
Volgens vaste jurisprudentie leidt het puur en alleen uitoefenen van je eigendomsrecht in ieder geval niet tot btw ondernemerschap (zie bijvoorbeeld het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 15 september 2011, nr. C-180/10 en C-181/10; Slaby en Kuc; ECLI:EU:C:2011:589). Maar gaat men meer doen, zoals bijvoorbeeld het slopen van de opstallen en het bouwrijp maken van de grond met het oog op de verkoop, dan kan er wel sprake zijn van ondernemerschap.
Veel voorkomend is de situatie waarin een voormalig ondernemer de nog in zijn of haar bezit zijnde grond (al dan niet met opstallen) wil verkopen. De vraag is dan of deze verkoop nog wel als particulier kan plaatsvinden. Recent heeft de Rechtbank Den Haag zich over een dergelijke casus gebogen (zaak van 10 januari 2020, nr SGR19/3280, ECLI:NL:RBDHA:2020:492). In deze zaak was een onroerende zaak gemeenschappelijk bezit van drie partijen, en die onroerende zaak werd verhuurd in de 
periode 2012 – 2016. Eind 2016 wordt de gezamenlijkheid opgeheven, en krijgt partij X een deel van die onroerende zaak. In juni 2017 sluit X samen met twee andere partijen een overeenkomst met de gemeente Noordwijk tot de bouw van vier woningen. In dat kader verkoopt X zijn grond op 11 december 2017, en die grond wordt op 9 mei 2018 daadwerkelijk geleverd.
De adder onder het gras in deze zaak, is dat X – naar hij stelt in afwachting van de verkoop – de onroerende zaak in de periode oktober 2016 tot en met december 2017 (deels) verhuurt aan een derde. Die tijdelijke verhuur in het zicht van de verkoop is volgens X geen ondernemersactiviteit omdat er geen sprake zou zijn van het verkrijgen van duurzame opbrengst uit de exploitatie van de onroerende zaak. De rechtbank maakt daar korte metten mee. Buiten het feit dat X wel stelt maar niet onderbouwt, is de rechtbank van mening dat het meer dan een jaar verhuren van een onroerende zaak per definitie leidt tot het exploiteren om daar duurzaam opbrengst uit te krijgen. Dat dit met het oog op verkoop is, doet daaraan niet af volgens de rechtbank. Daarmee staat dus het ondernemerschap (op grond van artikel 7, tweede lid, letter b van de Wet op de omzetbelasting 1968) vast, in ieder geval tot en met december 2017. De verkoop vond plaats binnen die periode (ook al was de levering later) waardoor die binnen het ondernemerschap valt. De nekslag volgt dan nog door de stelling dat de overeenkomst met de gemeente inhoudt dat X duidelijk de ontwikkeling van het perceel met woningbouw voor ogen heeft, wat naar de mening van de rechtbank ook duurzame exploitatie van de onroerende zaak na 31 december 2017 inhoudt. Na nog een kort opzij schuiven van de stelling dat geen sprake zou zijn geweest van een bouwterrein, verwerpt de rechtbank het beroep van X. Tegen de uitspraak van de rechtbank is inmiddels hoger beroep ingesteld.
Dit artikel is gepubliceerd in BTWUpdate 2020, nr. 2. Rick Franke maakt sinds de start van dit periodiek (begin 2015) deel uit van de vaste schrijversstaf.