Persoonlijk & professioneel BTW Advies ‌‌ Inloggen klanten

 

Koop- aanneemovereenkomsten; een verstandige keuze?

 

In de – met name – woningbouw, is het al jaren een gebruikelijke route om koop-aanneem overeenkomsten te sluiten. Bij dergelijke overeenkomsten levert een partij grond aan een afnemer en sluit diezelfde afnemer een overeenkomst tot de bouw van (bijvoorbeeld) een huis met een aannemer. Afhankelijk van de status van de grond (bouwterrein of niet, bebouwd met oude opstallen) zal deze met btw belast worden verkocht of van btw zijn vrijgesteld. Nu heeft zo’n overeenkomst meerdere voor- en nadelen, maar een zeer belangrijke reden voor deze route is de fiscale. Een voorbeeld:

Een projectontwikkelaar wil op een stuk grond een nieuwbouwwoning realiseren. De marktwaarde van die woning is € 500.000 vrij op naam (dus inclusief btw en/of overdrachtsbelasting). Stel dat hierbij de kosten van de aannemer voor het bouwen van de woning € 242.000 inclusief € 42.000 btw zijn. Als de projectontwikkelaar de woning laat bouwen en als nieuwe woning verkoopt, is zijn opbrengst € 500.000 * 100/121 = € 413.223. De kosten van het bouwen waren € 200.000 (de btw is immers aftrekbaar voor de projectontwikkelaar), dus de winst bedraagt € 213.223.

ndien nu wordt gekozen voor een koopaanneem overeenkomst, zal de aannemer € 242.000 aan de koper in rekening brengen voor de bouw. Dit betekent dat de projectontwikkelaar nog € 258.000 aan de koper in rekening mag brengen. De koper is immers bereid om € 500.000 te betalen voor het totaal. Als nu de grond niet als bouwterrein, maar als onbebouwde grond wordt verkocht, is dat vrijgesteld van btw. Wel is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. De nettowinst voor de projectontwikkelaar is dan ook € 258.000 * 100/106 = € 243.396. Ruim € 30.000 hoger dus!

Bovenstaand voorbeeld geeft al aan dat het zeer lucratief kan zijn om koopaanneemovereenkomsten te sluiten in plaats van bouwen en nieuwbouw te verkopen. Zeker als er ook nog sprake is van bijvoorbeeld oude woningen die gesloopt moeten worden, waardoor de overdrachtsbelasting teruggebracht kan worden naar 2% (hoewel de niet aftrekbare btw op de sloopkosten dan weer wat nadeliger zal uitpakken). Ook in situaties waarin de grondwaarde (en projectwinst) relatief hoog is ten opzichte van de bouwkosten, zal de projectontwikkelaar verlekkerd naar de koopaanneem variant kijken. Wel moet het natuurlijk mogelijk zijn “van papier” te verkopen, omdat de koper niet meer koopt dan kale grond (of oude opstallen). Maar in de huidige markt lijkt dat meestal geen probleem te vormen.

De vraag is echter wel vaker gesteld, in hoeverre de koop -en de aanneemovereenkomst niet moeten worden samengevoegd vanuit btwoptiek. Immers, hoewel er twee partijen zijn die de verschillende prestaties verrichten (een verkoper van grond en een aannemer), is vaak wel sprake van een zekere samenhang. Er gaan dan ook wel stemmen op om in voorkomende gevallen het geheel te zien als de (met btw belaste) verkoop van het nieuwbouwproject. 

Naar aanleiding van een WOB verzoek, heeft het ministerie van Financiën bij een brief van 26 juli 2019 (kenmerk 20190000120691) het interne beleid van de Belastingdienst over koopaanneemovereenkomsten gepubliceerd. Hoewel de overwegingen om tot het beleid te komen niet zijn vrijgegeven, is het beleid zelf helder. Er zijn maar twee situaties waarin de Belastingdienst bij koop-aanneemovereenkomsten – het gaat dan om de levering van een onbebouwd terrein, niet zijnde een bouwterrein en de oplevering van een bouwwerk op dat terrein – voor de btw één enkele prestatie onderkent, namelijk als de koper zich bij het sluiten van de koopovereenkomst met verkoper van de grond verbindt om een aannemingsovereenkomst bij een aangewezen aannemer te sluiten, indien de verkoper en de aannemer op een zodanige manier samenwerken:

1. dat zij gezamenlijk één ondernemer zijn;

2. of dat één van hen beide als de ondernemer jegens de koper als verkoper en als aannemer voor het geheel optreedt.

Als bovenstaande situaties zich niet voordoen, dan moeten koop en aanneming als aparte prestaties worden gezien. Let wel, dit beleid is van december 2015. Het is dus niet ondenkbaar dat het nog eens wordt aangepast. Voor het moment echter, kan de praktijk zich op dit beleid beroepen!

Dit artikel is gepubliceerd in BTWUpdate 2019, nr. 7. Rick Franke maakt sinds de start van dit periodiek (begin 2015) deel uit van de vaste schrijversstaf.

BTW - een ingewikkelde belasting?


Voor veel mensen is de BTW één van de lastigste belastingen.
Franke BTW Specialisten helpt u de BTW problematiek in uw organisatie te begrijpen en in hanteerbare en controleerbare processen onder te brengen. Via advies, onderzoek, training, hulp bij implementatietrajecten en/of andere vormen van ondersteuning helpt Franke BTW Specialisten u uw BTW organisatie te optimaliseren!

Contact

Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.
  +31 (0) 2 28 75 39 73
  +31 (0) 6 46 08 18 76
Nijenburg 21, 1613 LB Grootebroek